不動産投資 北海道札幌事情 広告費編
北海道も少しづつですが秋になりつつあります、gatsbyです！！(*'▽')
さて、今日も不動産黒歴史に行きたいところですが、記事中に度々、登場する悪魔の
呪文、
広告費！！
について、先に説明しようと思います。
↓もう知っているよ、という方は暇つぶしにどうぞ♬
もし、皆さんが 札幌でアパート経営、不動産投資を始めようと思うならば、この項
目は避けては通れないと思います。
広告費とは、簡単に言えば、大家さんが入居者を斡旋してくれた仲介業者に支払う
バックマージンです。
いや、これだと正直すぎるので訂正します。('_')
仲介業者は入居者を案内・紹介するために宣伝や広告を行います。それで、大家さん
は空室を埋めてくれた時にはその宣伝費を支払います、というお金を指します。呼び名
は色々ありますが、通称名は広告費が多いと思います。
広告費の金額は、たぶん、他の地域では、それほど金額は高くないと思います。
例えば、礼金の半分とか、せいぜい礼金をそのままぐらいだと思います。
しかし、です！！
大切な叫びなので大文字にしてみました。(*'▽')
札幌では広告費の金額が家賃の、２か月～３カ月などはもう当たり前になりつつあり
ます。
例えば４万円の家賃なら広告費が８万から１２万円になります。
その上、フリーレントなる大家虐めともとれるサービスも、もれなく付随させられた
りします。フリーレントとは、入居者の契約にかかるお金を少しでも抑えるために、始
めの１か月分の家賃をタダにしてあげる、大家には強烈なダメージ呪文です。(-_-;)
そんなに出さなくても決まるだろう？騙されているんじゃないの？
皆さん、そう思われるかもしれません。きっと、私でも皆さんと同じ立場なら、そう
言うに違いありません。
その背景には、札幌のアパート乱立状況が関係してきます。
札幌市は、北海道で一番大きい都市で、人口も毎年増え続けています。それを理由に
昔からアパート・マンション等が多く建てられてきました。そしてここ数年で、さらに
加速的に不動産投資という目的でアパート・マンションが新築されてきました。
その状況は、入居希望者と貸したい大家のバランスを崩していきました。
今まで黙っていても埋まっていたアパートは埋まらなくなり、家賃も下げざる負えな
くなっていきます。そうなると、やはり一人でも多くの人に部屋を案内してほしいと思
うのが大家としては当たり前なのではないでしょうか？
それでも、新築や地下鉄駅に近い物件、人気エリアや進学校の学校区内などで、広告
費を１カ月で抑えられる物件も存在します。
でも、大抵の大家は多くの広告費を支払った事があると思います。
なぜなら、札幌には数万といわれる空室があります。そして、不動産営業マンは一日
に３組の案内が精いっぱいと言われ、その上、一人のお客に対して案内できる部屋数は
３部屋と言われています。要するに、
３人×３部屋＝９室
これが繁忙期で、一人の営業マンが案内できる目安です。
この中に、自分の空室を選んで案内してもらわなければなりません。
で、どうするか？そして広告費です。
まるで懐メロみたいな言い回しですが、ここ大事です。(*'▽')
誰も好き好んで、広告費を払う大家はいません。不動産会社は基本、法に乗っ取って
お客さんから仲介手数料を１カ月頂いているんですから。(-_-;)
でも、建前を除けば、実弾（現金）に叶う武器はありません。どんなに物件を案内す
る営業マンにお世辞や差し入れを入れても、高い広告費にはかないません。
確かに情が厚く、義理堅い人もいます。しかし、営業マンにはノルマがあり、生活も
あります。同じような部屋なら１か月の広告費の部屋より３カ月の広告費の部屋を案内
してしまうのはしょうがない事です。
ふう。ちょっと長くなりました。
広告費に泣かされる大家、苦しむ不動産営業マン、
次回、
広告費の闇…………暴きます！！
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