gatsby的お金を残すためのアパート経営 基本編
おはようございます、ｇａｔｓｂｙです(>_<)
今日は、過去の不動産ドジッ子回顧録ではなく、アパートを買うにあたっての注目点
を書いていこうと思います。
不動産投資をしている人にとって、アパートを買うためにチェックする一つに、物件
の「利回り」という物があります。
（不動産経験者はスルーしてくださいね(>_<)）
利回りとは、
一年間の家賃 ÷ 物件価格 ×１００
で、出てくる数字をさします。これを「表面利回り」と言います。
それと、もう一つ、「実質利回り」というのがあります。
（一年間の家賃ー年間必要経費）÷ 物件価格×１００
上記が「実質利回り」と呼ばれ、手に残るお金に大きく影響する数字です。
年間経費とは、私の場合、確定分を計算します。不動産管理会社に払う管理費、共用
部分の電気代、火災保険料、固定資産税等です。修費を月々、みなし金額で計算に入れ
る人もいます。（月３万とか５万とか。建物の古さで金額は考えていきます）
ふう。あまり数字や計算を羅列するのは好きじゃないんで、上手く書けなかったらご
めんなさい。(+_+)
ここで例を挙げてみますね。
ｇａｔｓｂｙ君が３０００万のアパートを買いました。一年間の家賃は３００万で
す。年間経費は６０万です。「表面利回り」と「実質利回り」を出してみましょう！
これらの数字を当てはめてみます。
３００万÷３０００万×１００＝１０％
この１０％というのが「利回り」と言われる数字です。
今度は「実質利回り」を出してみましょう。
（３００万ー６０万）÷３０００万×１００＝８％
この８％というのが「実質利回り」と言われる数字です。
単純に考えれば、年間１０％のお金が入ってくれば、１０年で元が取れる計算になり
ます。「実質利回り」でも８％なので１２年半で元が取れる計算になります。
(実際、そんな単純に回収はできません・・・・・。）
世間で「利回り」と言えば、「表面利回り」を指します。なぜなら不動産会社は、ア
パートを売るためには少しでも「利回り」が高い方が売りやすいからです。
ここまでが、基本です。
実際にアパートを買った後の話もしましょう。
例題の続きです。ｇａｔｓｂｙ君はアパートを買うために、一割の頭金を入れて足り
ない２７００万円を金利２％で１５年ローンを組みました。
銀行への年間のローン支払い＝約２０８万とします。
年間家賃３００万ーローン２０８万＝年間手残り９２万（表面利回り）
不動産屋は買う時に言います。
「年間家賃からローンの支払いを引いても９２万円も残りますよ。将来の私的年金にもなりますよ。」
はい、そんな残りませんから！！
書いてて、完全に一人ボケツッコミをかましました！！
実際、浅はかな不動産営業マンは、新米投資家に平気でそう説明します。
さっき書いた「実質利回り」でやってみましょう。
年間家賃３００万ーローン２０８万ー年間経費６０万＝年間手残り３２万！！
これでも突発的な修繕費や北海道でいえば除雪費、入居者を紹介してもらうための広
告費等がかかってくると、もうマイナスです！
そして、あ～ら不思議、不動産屋の話から一気に手残りは６０万も減り、破産大家の
出来上がりです！！
その上、見落としがちなのは、年収が大幅に上がるということです。
結構、勘違いされてる人が多いのが、銀行のローンの経費としての取扱いです。
皆さんはローンを払っているのだから、それは経費だと思われがちですが、実質、
ローンの金利しか経費と認められません。
例えば、年収４００万の人が３００万の家賃収入があったとします。金利は２０万
だったとすると、単純計算ですが年収は６８０万になります。
（もちろん、経費とか控除で年収は下がりますが、今は割愛します）
上記の通り家賃収入は、ほぼ所得となり、サラリーの年収に上乗せとなります。その
おかげで年収は大幅に上がり、高くなった所得税と保険料を払う羽目になるのです。
今日は説明がチョット長くなりすぎました。
次回は、
「お金が残るアパート経営」
デス。
↓ 今日は説明文が長かった・・・・・できれば応援してね。
