gatsby的お金が残るアパート経営 基本編 その２
がんばって、基本編その２行きます！！
「何だかｇａｔｓｂｙのブログって不動産投資に否定的じゃない？」
最近の回顧録や前回の基本編を読んだ読者の皆様は、そう感じたかもしれません。
不動産情報を明るく書く他の不動産ブロガーと違い、ネガティブな面ばかりをクロー
ズアップさせてきましたから・・・・。(+_+)
自分自身でも実は破産したのではないか、と錯覚するくらいですから(>_<)
今回は、アパートでgatsby的お金を残すための方法を書きたいと思います。
あ、私は札幌市を中心としているので、多少の地域差はご了承ください(+_+)
まず大事なのは、
１．「利回り」
ざっくりと書くと、考え方は二通りあると思います。
ａ．１０％を切る新築、または築年数の浅い新し目な物件を買う。
ｂ．１５～２０％の高い利回りの築年数の古い物件を買う。
大体、こんな感じで分けられると思います。
新築や築年数の浅いアパート・マンションは、あまり修繕費はかかりませんが、価格
が高めです。
築年数の古いアパート・マンションは修繕費はかかりますが、税金も価格も安いです。
２．「ローンの借りる期間の長さ」
どこの銀行でもアパートの構造で大体ローンの期間を決めます。
ａ．木造造り ２２年
ｂ・鉄筋コンクリート造 ４７年
この数字を耐用年数といい、このぐらいで建物の価値がゼロになるであろうとする
計算上の年数です。決して、その年数で建物が壊れる・崩れるという意味ではありま
せん。
これから基本的な融資期間を決めます。
例えば築年数１０年の木造なら、耐用年数の２２年から１０年を引くと融資期間
は１２年。
築年数２０年の鉄筋コンクリート造なら耐用年数の４７年から２０年を引くと、融
資期間は２７年。と、なります。
が、しかしです！これは基本的な考えで、お金を借りる個人の資産状況、銀行の姿
勢、申し込んだ支店の考え、物件の状況などで厳しめにされることが多いです。
じゃあ、どうすれいいの？
読んでいて皆さん、そう思うに違いありません。
今、札幌で投資家達が進めている運用方法をご説明します。
新築か築年数の新しいアパートを買って、ローンの期間をできるだけ長くする！！
です。
理由は、建物が新しいとまず手間がかからない。そして、建物が新しいと銀行がお金
を貸しやすく、私達は融資を受けやすくなります。ローンも長い期間を設定できます。
そうすると、「利回り」が低くとも、ローンの年数が長くなる分、月々の銀行への支
払いが少なくなり、手元に残るお金が多くなるからです。
そして、次々とアパートを買い進める。そうすると、数億の借金を背負いますが、手
元には、ひと月に多くのお金を手にすることができます。
これも一つの手段です。
ここからはｇａｔｓｂｙ的な意見、お金を残す方法を書こうと思います。
かなり個人的なやり方・意見なので参考程度に読んでください。
私がもし一億の融資を受けられるなら、間違いなく一億の鉄筋コンクリートのマン
ションより２５００万の木造アパートを四棟買います。
鉄筋コンクリートのマンションにくらべてトラブルは確かに多いですが、その
分、四棟に分かれているため、一棟に何かあっても、他の三棟でお金をカバーできるか
らです。
ただ現実的には、建物が古いため、銀行さんはお金を貸すことに消極的ですし、入居
者の質も新築に比べて悪くなります。それこそ、色々とトラブルも起きてきます。
だからこそ、なるべく「表面利回り」の高い物を買い、良いビジネスパートナーとし
ての管理会社を見つけることが大切です。
今の札幌は不動産バブルで、市場的には参考になりませんが、私が買い進めていた頃
のデータを書きたいと思います。
木造で築二十五年、地下鉄５～７分で利回り２０～２５％でした。
まあ、空室が多いとか外壁が古いとか事情は色々、ありましたが・・・。(+_+)
こうした物件は、満室になると、１億クラスのマンション並みにお金が残った
りします。そして何より、経営に失敗しても安く買っているため、損害は少なく済みま
す。しかも、失敗したと思って売ったら、逆に売却で儲かったなんて事もあるのです。
不動産は色々です。(>_<)
どの方法も間違いでも正解でもありません。運用方法や目的は人それぞれだからで
す。
今は、私が不動産投資を始めた頃に比べて得られる情報量は、考えられないぐらい多
くなりました。
だからこそ、このブログだけではなく、色々な情報ソースを見て、自分に合った投資
種類、投資方法を選んでください。
そして、もし不動産経営を始めようと思うなら、下記の言葉を思い出してください。
どんな物件を買い、どんな経営をして、基本的な収入や経費・税金を確認し、
それを買った後、どうしたいのか？
を決めてください。そうすれば、それほど大きく不動産経営は狂いません。
まだまだ書きたい事もあるのですが、ちょっと長くなりすぎたので今日はここまでに
します。(*^_^*)また機会があれば書いていきたいと思います。
また次回から読者のみなさんに少しでも良かったと言われるように頑張ります！！
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