札幌不動産投資を買う物件基準 ～gatsby編～
こんにちは、gatsbyです！！
最近は、時間の合間ですが上手く更新を続けられてるgatsbyです。
さて、またまたブックマークからの質問があったので、ピックアップしていこうと思
います。
yuki53 gatsbyさんの物件選びの手順やポイントを知りたいです(^^)！
いつも私のブログに顔を出してくれる、ゆうきさんから質問をうけました。
私は今までのブログでも書き続けている事ですが、決めていることがあります。
勝たなくてもいいから負けない事。
これがgatsbyを「億り人」へと押し上げた信念でした。
それは、当初はやはり資金もそんなになく、長女もまだ１才にも満たない時期でした
ので、
「この家族を守る」
との考えで始まったからでした。
どんな投資でも勝とうとすると、人間は欲深になり目先のリスクに目をつぶりがちに
なります。それで勝てればいいのですが、失敗した時の反動は大きいです。
特に不動産は金額も大きく、期間も長いローンを支払っていくため、金銭的にも精神
的にも追い詰められていきます。
最低、勝てなくても収支的にマイナスにならない物を買えば、売却したとしても最小
限の負けで済みます。
それはどんな物件か？
ここからはgatsby個人の見解なので、世間一般の投資家から見て正しいかどうかはわ
かりませんが、一つの基準として見てもらうと幸いです。
まずは、建物の種類からいきます。
私は一棟物で、木造をメインにしてきました。一応、RCも買っています。
木造は減価償却が取りやすく、金額もRCに比べて安いです。それに、例え手抜き工
事をされた建物でも、木造なら柱を補強するとかもできますし、いざという時の解体費
用もRCに比べ物にならない安さです。
ただ、音が響くし、融資も付きづらいとか、ローン期間が短いなど問題も多いです
が……。
物としては、外壁・屋根などしっかりしたものをなるべく選ぶようにしています。内
装は手を付けないといけないので、部屋が玉砕していてもかまいません。
ただ、私は購入した物件を大規模修繕をしようとは考えて買いません。次の売却まで
持ちそうな物を買います。
購入金額ですが、２０００～３０００万円くらいが多いですね。
今までgatsbyが買った不動産で一番高くても５０００万程度です。
これには理由があります。
不動産購入者は物件金額が上がれば上がるほど、少なくなっていきます。購入できる
層は限られていき、売却も簡単にはできなくなってきます。
ですが、２０００万～３０００万台なら普通のサラリーマンでも購入ができる為、購
入層はとても広く、失敗して売却をしなくてはいけない時でも買ってもらえます。
そうしたことから、私は１億の物件を買うのなら、３０００万の物件を３棟買ったほ
うが良いと考えていました。
それに２０００～３０００万円なら失敗して売却しても、余程の事がない限り、損失
はそれほど出ません。そこは小さな物件のメリットですかね。
次は購入条件を上げていきます。
利回りを捨てて、場所を選び買うのならば、地下鉄徒歩３分以内。
札幌では徒歩５分って言いつつ、微妙な環境も多いし、本当に地下鉄傍とうたうなら
３分以内は必須ですね。
利回りの良いものを選ぶと、地下鉄徒歩５分は諦めないといけない事が多いので、他
の条件、学校、公園、買い物。何かしら売る時に困らないようにセールスポイントのあ
る場所を選びます。
あ、そうそう、利回りの話を忘れていました。
単身物件なら２０％以上。地下鉄３分以内ならそれ以下でも買います。
ファミリー物件なら最低、１５%から上ですね。それ以下で買うなら頭金を多く入れ
ます。まぁ、実際ファミリー物件でも１５％以下では買った事がありません。
築年数的には、木造なら築２０年台まで、ですかね～。売却も考えれば、築３０年に
突入してしまと売れずらくなるので、結局は壊れるまで所持して解体、更地売却しか
道は無くなってしまうので。
あ、ちなみに私は新築はしません。金額も大きくなるし、投資的にも長期になる可能
性があるからです。それにあまり建設業界を信用していないので。(-_-メ)
でもRC新築の方が融資もつくし、ローン期間が長く取れ、手残りも多いぞ！！
多分、そんな意見が本当は多いのは知っています。
札幌のメガ大家、ギガ大家、カリスマ大家、有名コンサルティング者がほぼ新築で何
十億の資産を作っているのも知っています。それに賛同して同じ投資家を目指す人が多
い事も事実です。
ですが、ひねくれgatsbyは言いたいです！！
木造は最高です！！
その証明として、私gatsbyはこの十数年の不動産投資で、
一度も失敗をしておりません。
こら、いい加減な事をいうなぁ！！！ ( ﾟДﾟ)
そう叫ばれる皆さんの言葉、グサッと心に突き刺さります………。(T_T)
世間では、大口をたたいて偉そうに言って許されるのは、有名カリスマ大家やコンサ
ルティング業でお金持ちになった人だけだとは、分かっています。
ですが、へたれgatsbyでも成功できる説明をします。
不動産で成功とは何か？ 失敗とは何か？
私gatsbyの基準としては、不動産を売却して初めて勝ち負けがつくと思っています。
「オレは何億も融資を受けて月の家賃が何千万！！」
とか自慢をする人が多い世の中ですが、その間に資産価値が暴落する事もあります
し、資金がショートする可能性もあります。
実際、数十億の資産（数十億の借金込）を持っていても、自社ビルから飛び降り自殺
した投資家もいます。彼がどうして自殺したかわかりませんが、何かに追い込まれ心が
もたなかったんだと思います。
分かり易く言うと、不動産を所持している間は、カジノで言うルーレットが回ってい
る時間です。どんなにビットしても、結果が出るまでは分かりません。
どんなに月のキャッシュフロー（手残りのお金）が多くとも、最後の売却で大赤字し
てはそんなもの意味がありません。
それを踏まえて、私は言います。
不動産投資は最後の出口を決めて買うべき
私は買う時に不動産の勝負はほぼ決まる、とブログに書いてきました。
そして同時に、それを最後にはどうするのか？
それも決めないといけないと私は考えています。最近、その出口を考えないで、資産
を増やす事に情熱を傾け、融資量を積み上げる事だけに必死になっている人が多すぎま
す。
だから、
破産するんです。('_')
それはまるで出口の見えないトンネルを走っているようなものです。トンネルは出口
があるからトンネルで、それがなければただの闇を彷徨っているだけです。
ぜひ、皆さんも不動産を考える時、その物件をどうするか、考えてほしいです。
買うものは、私と同じ木造でもいいし、RCだってかまいません。ちゃんとした資金
計画と最後の出口戦略がしっかりしていれば、成功はします。
今日はちょっとgatsbyの口調が偉そうだったのはお許しください。
ちょっとまた、不動産投資で数億の借金を抱えて破産しそうな人の話を聞いた後の記
事なので、記事の書き方がキツクなってしまいました。ごめんなさい。
あ、それとgatsbyが「一度も失敗していない」と書いたのは、現状、持ち物件を１０
棟以上売却した経験からです。
それらは全部、
最低で１０００万円以上
利益が出ています。もちろん、購入価格は１０００万台～３０００万台ほどです。
無理に一棟何億もするアパートを買わなくても、これだけの結果は出せます。
今日もまた記事が長くなってしまいました。
また飽きずにブログに遊びに来てもらえると嬉しいです。
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