札幌の不動産事情 gatsbyの売買取引編だよ？ (=^・^=) ③

　 こんにちは、gatsbyです！！

　そういえば、最近、民泊で遺体を遺棄する事件がありましたが、少しずつ民泊の問題

点が浮き彫りになりつつありますよね。オーナーが貸している部屋を盗撮したり、犯罪

に関わる品の受け取り場所になっていたり。設備的にも許可を受けようとすると、消防

設備や避難経路に関わる設備を整えないといけないので、やっぱり無許可の闇民泊に

なってるところが多いみたいですね。

　ビジネスの形は色々ですが、大きな事故がおこってしまったら微々たる利益などすぐ

に飛ぶような気がしてならないですね。

　投資は、

　自己責任。

　重い言葉です。

↓　あ～あ、最近色々ありすぎて、可愛い猫耳に現実逃避です。

引用先：るーなさん　

猫耳少女と世界最強の魔法国家を作ります (アルファポリス)

　ではでは、リアルgatsbyの現状開始でし！

　前回は申し込み状況を書きましたが、今回はちょっと物件の情報を書きたいと思いま

す。

　今回の売買で手放したアパートは、築３０年の木造でした。価格等はまだ決済が終

わっていないのでちょっと勘弁してください……。(-_-;)

　基本、今の景気の良い札幌不動産状況でも木造に対する融資は厳しいです。

　木造は担保力がないからです。銀行の査定では耐用年数が２２年しか見てくれないの

で、例えば築１０年の木造を買うとしても融資の期間MAXでも、

　２２年－築１０年＝１２年

　となります。下手したら１０年とかそれ以下もあり得ます。

　だから、私の築３０年の木造を買うとしたら、ほぼ土地値のみの融資額しかでない思

います。それでも買うとしたなら、普通の利回り１０％くらいでは、どんなに低金利で

融資を受けても、頭金を３割ぐらい入れないとほとんどお金が残りません。

　今回、gatsbyが売りに出したアパートは１３％だったのですが、これをフルローンで

組めたとして融資期間１０年金利２％だとすると満室で手残りが、

　５万弱。

　一部屋が大体４５０００円くらいなので、二部屋空いたらアウトです。

　あ、ちなみに管理費、共用部分電気代、固定資産月額分、その他経費を引き忘れてい

ました。

　それを引くと、ほぼ、

　２万弱。

　完全にアウトですよね～、ホント。だからやっぱり木造を買うのは、多額の現金が必

要です。

　例えば、３０００万の物件を買うなら頭金３割で９００万。諸経費でまぁ、ざっくり

と一割だとして３００万。計１２００万。

　結構、木造を買うのはお金がかかります。そうしなくてもいいのですが、やっぱり安

定運用には程遠くなってしまいます。　

　では、木造は儲からない？

　それは、

　違います！！　( ﾟДﾟ)

　現実的に、私の所有していた７５％は築古木造でした。それでも億を手にしているん

ですから。

　あ、ちょっと話がそれちゃいましたね。この話はまた別の記事でアップします。

　話を戻すと、こんな築古３０年物件が人気の訳は土地の形、周辺の環境、間取りでし

た。

　土地は道路に面した部分が長い長方形で、いわゆる間口が広い物件でした。建物を壊

しても、一軒家が二軒並べて建てられるほどの土地でした。その上、南向きです。

　周辺環境は大型店舗や銀行、スーパーが近くにあり住みやすい環境でした。

　あ、でも地下鉄は遠いです。

　そして、間取り。

　４LDK×１　２LDK×６

　これは不動産投資している人なら分かると思いますが、木造アパートで安定運用する

ならファミリータイプが良いと言われています。それを探すと大抵２LDKが４～６部屋

のアパートが多いです。それ以上の間取りをアパートに組み込ん仕舞うと、部屋数が取

れなくなり、収支が合いません。

　だから、このアパートは引き合いが強かったと思います。私もこのアパートを買った

時にもこの４LDKに注目して買いました。このくらいの広さの部屋になると、一軒家く

らいしか競合相手がいないので、ほとんど退去がないと考えたからです。現状の入居者

も入居年数は１０年越えでした。

　不動産は買った時に勝敗はほぼ８割方、確定します。

　私、gatsbyがいつも不動産を買う時に決めている事があります。

　勝つ事より負けない事。

　これ大事です。家が死ぬほど資産がある人なら攻めだけでいいのでしょうが、バ

ックボーンのない私は負けたらすぐ即死に繋がります。

　だからこその負けない物件選び、物件買いです。

　あ、そこ！　gatsbyのくせに偉そうだ、言わない！！　え、何　？

　株で大損しているくせに生意気いうなって！？

　うう、

　ごめんなさ～い！！　

　

　↓　株の記事はこちら 

www.gatsby.website

　売却益なんかも、気が向いたら記事にしたいですね～。

　ではでは、またね～です。(=^・^=)　

　↓　いつも応援ありがとーです。(*'▽')　

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