五棟目のアパート経営から……利回り４０％ＲＣを満室にせよ！！ ⑯
こんにちは、gatsbyです！！
やっと、五棟目の記事、
再開です！！ (*'▽')
色々、寄り道的な記事も多かったせいか、久しぶりの本編再開です。
↓ 前回の復習です。
今日もここから始める不動産黒歴史、行きますよ～！
「本当に買っちゃったんですね…………。」
ふふ、ここからが勝負だよ！！ (*'▽')
一人、カイジ的テンションの高さで管理担当者を私は鼓舞しました。
↓ いつものカイジ君です。
(文庫)カイジ「勝つべくして勝つ! 」働き方の話 (サンマーク文庫)
- 作者: 木暮太一
- 出版社/メーカー: サンマーク出版
- 発売日: 2017/05/16
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テンションの高い私とは真逆な管理担当者Hさんは、ため息をつきました。
その日私は、引き渡しの終わった五棟目現地にて、管理担当者Hさんと待ち合わせて
いました。
「本当に満室にするのは難しいですよ？」
「まぁまぁ、やってみようよ？ もしかしたら、もしかするかもよ？」
「gatsbyさんはポジティブというか楽観的というか……。」
はは、よく言われる。(*'▽')
逆境こそが正義！！
断言する私に管理担当者Hさんはため息です。
どうせ後戻りのできない条件付きの融資を受け、成功しなければ次はないー
その背水の陣に近い状況が、私に更なるアドレナリンを与えてくれます。
それでも状況は最悪でした。
空室は３２室中、２３室。入居しているのが９室のみ。室内室外構わず犬のふんなど
落ちている上に、ボロボロな共用部廊下と学生にボコボコに壊された集合ポスト。廊下
の壁などは元々白くペンキを塗っていたのですが、黒ずんで廃墟のようです。
「さて、どうしたものかですよ、gatsbyさん。」
管理担当者は目の前の廃墟に頭を抱えそうになっていました。
「じゃぁ、こうしよう。」
私は事前に考えていた改装計画を提案してみました。
まずは４階建ての廊下はすべて店舗用のクッションフロアに張替をする。汚い共用部
の壁は、一階だけがとても酷いので暖色系のペンキを塗る。なんとか薄汚れた程度の２
～４階の壁はそのまま。共用部ポストは縦型のオシャレな物に交換。
「では、部屋の改装修繕はどういたしましょう？ ２～３部屋を改装して入居が決ま
り次第、順次空き部屋を改装していきますか？」
管理担当者の提案は、一般的なオーナーが空室が多いアパートを改装する時に、取り
入れている方法でした。こうする事で、改装費を一度に出す出費を抑えられるからでし
た。
でも私は言いました。
じゃぁ、全部やろうよ。 (*'▽')
はぁ！？ 全部、２３室ですか！？ ( ﾟДﾟ)
絶句する担当者に私は話を続けました。
「だってその方が業者さんだって効率的だし、そうすれば工事価格も少しは協力して
くれるでしょ？ それから部屋のパターンだけど、デザインクロスを使用して３パター
ンぐらい違う部屋を作っていこうと思うんだ。」
「それは確かに案内するには色々な部屋のパターンが見れて良いと思いますけど、工
事費も結構かかりますよ？ その上、もちろん広告費だって必要ですし。」
「もちろん、それは分かっているよ。たぶん、資金もカツカツになると思う。でも、
これは、この物件は必ず再生するよ。きっと最低７割までは入居率は復活できると思
うよ。営業マンにだって頑張ってもらわないといけないから、広告費はケチらないつも
りだし。」
「そうでしょうか……。」
担当者は完全に疑心暗鬼でした。
それはしょうがないことでした。６～８帖のワンルームの上に、世間で嫌われている
トイレ・お風呂が一緒の三点ユニット。洗濯機の置き場もあるかないかの部屋も多い狭
い造りでしたから。
「Hさんは心配症だなぁ。人生なんてケセラセラだよ？」
「はは、gatsbyさんのその根拠のないポジティブさは嫌いじゃないですけどね。」
担当者Hさんは苦笑いです。
「あ、それとこれも確認してください。家賃帯はgatsbyさんと話した通り、最安値が
１万８０００円。その他は２万～２万５千円くらいでいいでしょうか？」
彼が手渡してきた想定家賃リストに私は目を通してOKを出しました。
「地域最安値とはいかないけど、結構いけるんじゃない？」
「そうですね、低家賃帯のお客のすそ野は広いので期待したいところですね。」
そういう担当者に私は、見積もりを急ぐようにお願いしてその日は解散となりまし
た。
その一週間後ー
私の元に見積もりが届きました。
合計、
２００万！！
やっぱりこのぐらいはかかるだろうなぁ、と予想していた金額でした。
ただ、業者さんもここから一度にすべて工事するのなら値引きをしてくれるという事
なので、OKを出しました。
もう後戻りはできません！！
いよいよ、勝負の始まりだ！！！
私は激しく意気込みました。
gatsbyの満室への戦いはここからが始まりでした。
次回、
まさかの想定外の展開！！
お楽しみに！！
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