最近のｇａｔｓｂｙさんの不動産活動。
こんにちは、gatsbyです。
最近、札幌の不動産市場が少しばかり過熱感がさめ始めたので、gatsbyも本腰を入れ
て物件探しを始めました。
以前は木造築３０年オーバーで１２％くらいだったのが、今は築２０～３０年の間の
木造で１２～１４％のものが出始めました。決して良い数字ではないですが、景気の風
が変わり始めたのか、少しずつですが値が落ち始めていますね。
先週もある木造アパートを見てきました。築１６年で利回り１３％弱。４０００万台
の木造でした。
そんな物件探しの話を今日はしようと思います。
私はその物件を買うにあたって収支計算をしてみました。
３０００万円を元金均等金利０．６％で１０年で借入れて、自己資金は経費込で
１７００万ほど。管理費、固定資産税、他経費を引くと月の手残りは１６万ほど。
これは満室で、です。
この中には駐車場代が５８０００円ほど入っています。
ほぼ、駐車場は空いて、実質はマイナス４万円。札幌での駐車場は埋まらないです。
単身物件は特に酷いですね。
これらから考えると、単純手残りは、
満室で１２万円。
ここから空室が出れば広告費が２～３カ月、修繕費、あと収入が上がる事に対しての
所得税、市民税などの税金。保険料の上澄みや家賃の下落も視野に入れないといけま
せん。
あと、この物件は１６年ですが、壁などの修繕が必要であり、数百万単位の出費も必
要でした。それから空室の中の修繕費もありました。
おそらくですが、この物件を頑張って１０年持って売却すれば最終利益は出ると思い
ますが、既存の賃貸人の契約日をみても、部屋の退去率が高いのと部屋の狭さもありま
した。他にも気になる点があり、この物件は購入を断念しました。
しかしながら、もうすでにその物件には買い付けが入っているみたいで、その方は頭
金一割で残りは融資だそうです。
それが正しいかどうかは人それぞれですが、私の計算では三割以上、頭金を入れても
この程度なのですから、大丈夫か心配になってしまいます。
皆さんも物件購入時にはよくよく収支計算をして本当に大丈夫か考えてから購入する
事をお勧めします。
そんなｇａｔｓｂｙのある物件探しの話でした。
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